别墅产品项目定位与开发研究（建筑论文）别墅是一种带有诗意的住宅

admin

  　[摘 要]随着海南国际旅游岛的建设拉开序幕，中国又迎来了新一轮别墅建设热潮。然而，海南地产业经过两次大起大落留下了很多别墅存量，加上新建设的大批别墅产品投放，让国内开发投资者不免思考：面对激烈的别墅市场竞争，如何让自己的别墅产品受到购房者的青睐？或者说，如何能让国人青睐自己的产品？因为毕竟海南的别墅产品，主要是面向国内消费群体的。作为开发企业工程建设人员和建筑设计者，我做了一些“做中国人别墅”的思考。
　　[关键词]中国别墅、别墅定义、项目定位
　　中图分类号：TQ172 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）04-0155-02
　　引言
　　人生若只如初见 —— 这是万科在海南三亚落笔洞景区，森林度假公园项目的推广词，这一句出自纳兰性德的绝词《木兰辞 拟古决绝词柬友》。
　　我很诧异，为什么这个项目要用这词句来做项目的推广词，因为绝词的意思是：“与意中人相处，如果能像刚刚相识的时候美好而又淡然，没有后来的怨恨、埋怨，那么一切还是停留在初见时的美好为好”。如果将词义考虑进去，那么万科在这个项目上，想表达的意思是怎样的呢？
　　别墅在中国人心中的形象
　　国内做的别墅项目，主要销售群体还是针对国内客户，所以了解中国人对别墅的定义，对项目策划与设计尤为重要。
　　我国古代很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。我国古代别墅多建在城郊或风景区，古称别业、别馆。早在西晋时期就出现了民间别墅，以洛阳石崇的金谷别墅为代表。此外，历代著名的别墅还有：唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。
　　我国近现代最出名的别墅既是蒋介石和宋美龄的夏都府邸：庐山美庐。但美庐的著名，并不仅仅因为是蒋介石的官邸，更主要的是，美庐在当时的中国别墅建筑中，其所占地势之优美形胜，周边自然的恬静秀美，建筑内部格局的温馨典雅，庭院和建筑整体构思所营造出的“花园城市”氛围，使其成为当时中国别墅中的佼佼者。
　　由此看来，中国古代对别墅基本要求是：在环境优美的郊区或风景区建造，居家住宅以外享受生活的居所。也可以总结为：
　　第一，别墅是居家住宅以外的居所；
　　第二，别墅要建造在环境优美的郊区或风景区；
　　第三，别墅是用来享受生活的居所。
　　有人会问：为什么不说别墅是高级住宅呢？我个人认为：别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人的某种理想和欲望，所谓高级，不过是人刻意进行的对比。如果当一个房子满足了上面的三点强调，那么对这所房子的主人来讲，这房子就是他的别业。高级或不高级，就要看主人拿它跟什么建筑比了。
　　当下中国人对别墅的看法，首先是财富和高端的象征，然后是别墅的三个基本要求。我所供职的公司曾经做过有关别墅的街头调研，87%的受访者认为别墅一定是高端、高级、富人的房子，仅有很少的一些人认为别墅只要满足三个基本要求就行。
　　据此，可推断当下国人对别墅的映形象是：
　　第一，别墅是居家住宅以外的居所；
　　第二，别墅要建造环境优美的郊区或风景区；
　　第三，别墅是用来享受生活的高级居所。
　　别墅在中国的普遍性做法
　　国人购买别墅，总是带着很多很多想法，但不管想法如何多，“高级住宅和财富象征”是绝对有的。即然人们是这样想的，那么别墅项目开发就有的放矢了。
　　拿北京的别墅开发项目为例。
　　北京的别墅按区域位置，划分为九个区：中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛CBD别墅区、燕西别墅区。
　　这种划分下，中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、昌平八达岭别墅区，这几个区别墅的周边自然景观较好，有独特的风景基础，特别是西山别墅区和八达岭别墅区，山景优美，四季皆有佳色，潮白河别墅区以亲水为特点，在北京周边地区是难得的水岸景观。奥北别墅区比较特殊，除了借助八达岭脚下水系众多的自然景观，还享有温泉的独特优势。
　　但亦庄别墅区、城南别墅区、东部泛CBD别墅区和新兴的燕西别墅区，其自然景观不是最大优势，其优势在于区位：便捷的交通、低密度居民区、北京近郊地区、距离工作场所较近。别墅区内以园林景观为主，有的就地造景，有的完全是人工景观。这些区域内，一些人群是将别墅当做第一住宅居住的，所以，这些区域内的别墅，其高级居所的特性被放大了很多。
　　北京地区的别墅，除了三点基本要求和高级高端外，还因为北京是我国的首都，所以北京地区的别墅，其高级居所的特性都比其他地区的别墅更强。
　　那么国内什么地方的别墅，其高级居所的特性最弱呢？是海南。
　　海南的地理位置和气候条件，使得海南任意地区的别墅，都是有景可观。对于内陆地区的人们来说，特别是东北、西北地区的人们，在海南置业，多数是为了度假和养老。所以海南别墅，其“别业”的性质就非常纯正。
　　通过分析北京和海南两个地方的典型别墅做法，大致可以概念性的了解国内别墅的普遍性做法：没有独特自然景观优势的地方，就要强化高级住宅的特性。
　　我们要怎样做别墅
　　了解了国内别墅的普遍做法，那么对于具体的别墅项目我们要怎样做呢？我们再拿海南地区的别墅做分析。
　　海南的地理和人文特点：山海之色，四季温湿，满眼绿意，但夏季酷热；政策倾斜，市场利好，人们认同，但是配套有待完善。
　　海南楼市的两次大起大落，导致很多项目瘫痪烂尾，现在在海南的海岸线上，依然能看见许多烂尾的别墅项目。不能否认这些项目是受到大市场的影响，才最后难产搁浅的，但是项目自身缺陷，也是其瘫痪烂尾主因之